Төр ТөмбөгөрИйм төрлийн үйлчилгээ байнаа. Гэхдээ банкинд байдгийг бус гадаа гудманд машин дотроос нотариат хүрээд болчихдогыг нь энд онцолж байна.
Оршилд хөндөх асуудал бас байна. Үл хөдлөх эд хөрөнгийг барьцаалах тухай хуулийн төсөл нь өргөн утгаараа газрыг эргэлтэнд оруулах боловч явцуу утгаараа бол зээл авах боломжийг л нэмэгдүүлсэн хуулийн төсөл гэмээр. “Газраа банкинд барьцаалсан иргэн зээлээ цаг хугацаандаа төлж чадахгүй бол банк үл маргах журмаар газрыг нь дуудлага худалдаанд оруулах” заалт дээр хүний эрх зөрчигдсөн гэж Цэц үзлээ. Энэ хууль бүхлээрээ том зураглалтай ч одоогоор онцгойлон газрыг барьцаалах асуудал яригдаж байна.
Амжиргаа хүндэрсэн, аргагүй байдалд орсон иргэд ломбард хөлжүүлж зээл авч өдөр хоногоо өнгөрөөх бол хэний ч мэдэх дүр зураг. Хуруундах бөгж, чихэндэх ээмгээ хугацаа хэтрүүлж алдах бол нэг сэхэхэд эргээд авчих тайвшралтай. Харин газар бол өөр. Газрыг үнэгүй өмчлөх боломж хуулиар хүний амьдралд нэг л удаа олдохоор байгаа. Иргэн бүрийн барьцаанд алдсан газар нийлсээр буруу гарт төвлөрвөл юу болох вэ гэсэн болгоомжлол байгааг тоохгүй өнгөрч болохгүй байх.
Гэхдээ маргаан дагуулж буй хууль хэрэгжвэл газар эргэлтэнд орно. Эргэлтэнд орох боломж бий болсноор иргэдийн газраа өмчилж авах идэвх нэмэгдэнэ. Ухаалаг утас, үүрэн утасны нэг дугаар хүртэл газраас илүү эргэлтэнд орж 500 мянгаас 10 сая хүртэл төгрөгийн зээлийн баталгаа болчихоод байгаа сонин гэмээр улс бол Монгол болоод байна.
Энд юуны өмнө иргэдийн хэдэн хувь нь газраа өмчилсөн байгаа вэ гэдгийг харах гэж үзлээ. Эндээс газрын үнэ цэнэ, эрэлт хэрэгцээ хэр байгааг харчихаж болохоор.
Иргэн бүрт газар өмчлүүлэх хууль 2003 оны тавдугаар сарын 1-нд мөрдөгдөж эхэлснээс улсын хэмжээнд өссөн дүнгээр 255.458 иргэн 28287.68 га газрыг гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалтаар өмчлөөд байгаа тухай албан ёсны тоо гарч байж.
Энэ бол 2012 оны багцаа. Энэ нь нийт хүн амын 9.19 хөн хувь. Иргэдийн өмчилж авсан газар нь нийт нутгийн 0.19 хувийг эзэлж байсан хэрэг. Хүн амын 45 орчим хувь оршин сууж буй Улаанбаатар хотод гэхэд газраа хувьчилж авсан иргэд нийт оршин суугчдын дөнгөж 8 орчим хувьд л дөхөж байна.
2012 оны нэгдүгээр сарын дүн мэдээгээр нийслэлийн 1.2 сая иргэнээс 92 мянга гаруй иргэн газраа өмчилж авсан байдаг. Нийслэлээс бусад аймаг, сумдад 13 мянган хүн газар өмчилж авсан байдаг юм.
Энэ удаашралыг тооцон 2008 онд Монгол Улсын иргэн бүр нийслэл, аймаг, сумын төвд амьдарч байгаагаас үл хамааран 0.07 га газар өмчлөх эрхтэй гэсэн нэмэлт өөрчлөлтийг хуулинд оруулсан байдаг.
Хууль хэрэгжиж эхлэх үед нийслэлд газар өмчлөх эрхтэй 200 мянга гаруй гэр бүл байсан бол 2008 оны энэхүү нэмэлт өөрчлөлтөөр нэг сая 200 мянган иргэн газар өмчлөх эрхтэй болоод ирсэн. Газар өмчлөх эрхтэй субъект ийнхүү зургаа дахин нэмэгдсэнээс төв суурин газрын нөөц хомсдож эхэлсэн гэдэг. Ингэснээр нийслэлээс зайдуу шинэ суурьшмал газарт иргэдэд газар өмчлүүлж эхэлсэн. Гэхдээ энд газар авч байгаа иргэд нүүж очоод шууд суурьшаад байгаа нь тийм их биш. Ямарч байсан нэг газар байж л байг. Хэрэг болно гэсэн нөөц байдлаар авах хандлага давамгайлж байгаа нь ажиглагддаг.
Асуудал энд л байгаа юм. Үл хөдлөх эд хөрөнгийг барьцаалах тухай хуулийн зарим заалт нь газрыг эргэлтэнд оруулах эрх зүйн боломжийг нэмэгдүүлж өгнө. Үүгээр газраа өмчлөхдөө идэвхгүй байгаа иргэд хотоо тойрсон багцааны бүст газар авах сонирхол нь нэмэгдэнэ. Энэ ньтухайн газартаа амьдран суухаас илүүтэй шинэ хуулийн хөшүүргээр барьцаанд тавих, зээл авах зорилгыг тээж эхлэнэ. Дэд бүтэц, нийтийн тээвэр, тог цахилгаан гээд сууршлын бүс үүсэх нөхцөл хангагдаагүй бүст өмчилсөн газар банкинд байж болох хамгийн доод үнээр үнэлэгдэж, өгч болох зээлийн хамгийн доод хэмжээгээр мөнгө олгогдоно.
Дээр дурьдсан иргэдийн газар өмчлөлд хандаж байгаа хайнга гэмээр идэвхгүй хандлагаар бол хотын захад нэг газар өмчилж аваад барьцаанд алдахыг аавынхаа хөөргийг алдсанаас л дээр гэж үзэх сэтгэлгээ давамгайлахаар байгаа юм. Үүн дээр төвөөс хол “захын” гэж үнэгүйдүүлж хэлдэг газрууд зээлийн барьцаанаас цөөхөн хүний эзэмшилд шүүхийн шийдвэргүйгээр шууд шилжээд эхэлж болно. Ямар ч зөвшөөрөлгүй хувиараа зээл гаргаж, тулсан хэрэгцээн дээр боомилсон хүүтэй мөнгийг богино хугацаатай гаргадаг мөнгө хүүлэгч нарын бүх л бүтэн сүлжээг энд онцлох байна. Энэ зээлийн ченжүүд үгсээд газар барьцаалаад эхэлбэл “юм” үзүүлнэ дээ.
Эдгээр нөхдүүд бол үл хөдлөх болон нотариат, банк зэрэг газруудад өөрийн хүнтэй нарийн сүлжээтэй ажилладаг нь харагддаг. Банк болон албан ёсны зээл өгдөг байгууллагуудтай харьцуулахад илүү уян хатан шуурхай гэдгээрээ давуу талтай. Банк санхүүгийн байгууллагынхны зээл олгоход учруулдаг хүнд суртлын орон зайн дээр бий болсон гэж болно. Бараг зээл олгодог явуулын ВИП үйлчилгээтэй болчихсон. Үл хөдлөхийн лавлагааг нь өөрсдөө утсаар яриад авчихна. Нотариат дээр зээлдэгч нүүрээ харуулахад л болно. Тас гээд л машин, хашаа байрыг нь өмнөөс зарж борлуулах эрх нь шилжсэн гэрээ нотариатаар гэрчлэгдээд гараад ирнэ. Зээлээ эргэн төлөх нь дээд тал нь 14 хоног. Хүү нь өдрийн 15-20 хувь. Мөнгөө авлаа. Хагас өдрийн дотор багахан зээлээр хүнийх болсон хашаа байшиндаа битүү дарамттай амьдарч эхлэнэ.
Ийм төрлийн ВИП зээл хурдан шуурхай байх хэрээрээ тавьсан эд зүйлээ өндөр хүүгийн дарамтанд үнэгүй шахам алдах эрсдэлд иргэдийг оруулдаг. Тэд одоогийн яриад байгаа иргэний шүүхийн шийдвэргүйгээр барьцааны эд хөрөнгийг шууд өөрийн өмчлөл болгохыг амьдралд хэрэгжүүлчихсэн байгаа юм. Зээлийн гэрээ хийхдээ тухайн барьцааны эд хөрөнгийг өөрийн захиран зарцуулах эрхэд авсан гэрээг хийдэг. Сайн дурын харагдах мэт боловч өөр нөхцөлд зээл өгөхгүй гэсэн болзол тулгалтаар хийгддэг гэрээ.
Ийм байдлаар мөнгө хүүлэгчдийн аманд унаж өмчилсөн газраа зүгээр шахуу алдчих тулсан мөнгөний хэрэгтэй ядарсан сандарсан иргэд захаасаа аваад байгаа. Банкуудыг энд хамааүй хутгаж болохгүй. Банк бол эцсийн зорилго нь хүүгээр мөнгөө өсгөх болохоос бусдын эд өмчийг нь хямдхан авах хэмжээний явцуу байдаггүй. Эрсдлээ л тооцсон үед зээл гаргана.
Харин шүүхийн бус журмаар барьцаанд тавьсан газар шууд өөрийнх нь өмчлөл нь болох боломж бүрдэхэд мөнгө хүүлэгчдийн шуурхай зээлийн “ВИП” үйлчилгээ газар дээр төвлөрч мэднэ. Өндөр хүүтэй, шахуу хугацаатай зээлийнх нь гэрээ нэг өдрөөр хэтрэхэд бандан тас гээд л газартай болчихно. Тэд үүнийг хийхдээ хэн нэг хууль бус мөнгө хүүлэгчийн гар хөл болох магадлалтай далд эдийн засгийн нэг сүүдэр. Шулуухандаа бол зориудаар эрсдэлтэй зээлийг газрын барьцаагаар гаргаад байх явцуу сонирхол банк бус санхүүгийн байгууллагууд болон мөнгө хүүлэгч нарт бий болж болно. Газрыг жинхэнэ утгаар нь эргэлтэнд оруулж, нааш цааш нь дамлан зарах сүлжээ үүсгэчихэж чадах ийм хууль бус мөнгө хүүлэгчдийн харилцааг эхлээд цэгцэлмээр. Цөөхөн мөнгө хүүлэгчид, зээлийн ченжүүд бэлэн сүлжээн дээрээ давхар газрын ченж болоод ирвэл цөөдөхгүй сөрөг үр дагавар гарна.
Улсын эдийн эдийн засаг, иргэдийн аргагүй байдал учирлал ямар байгаа билээ. Эхэнд дурьдсан нэлээн шахуу явцтай байгаа хуулийн төсөл одоогийн мөнгө хүүлэгчдийн гарын алгыг загатнуулж ч байж магадгүй шүү. Тусгаар тогтнол алдагдана гэж сүржигнээд яахав. Иргэн бүрээ газартай өмчтэй байлгах төрийн бодлого эсрэгээрээ эргэж энэ хуулиар хазайгаад явчих бий дээ.
Шүрэн толгойтой халтар манан хөөрөгнөөс ч доогуур үнэлэгдэж зээлийн барьцаанд очих дээрээ тулбал хувийн өмчийн газар үнэ хүрдэг болтлоо байж л байсан нь дээр дээ.
Газраараа тогловол галаар найдахтай адил гэдгийг ухаарах хэмжээний муу зүйлийг үзээгүй байгаа ард түмэн шүү бид.
Пүрэвжавын Баярхүү /тоймч /
